di Giovanni Di Rella*
E’ uno dei temi più caldi e dibattuti, questo, sia in generale che – ovviamente – in ambito condominiale.
In caso di infiltrazioni dal lastrico solare o da un terrazzo a livello di proprietà esclusiva di un condomino, chi è responsabile dei danni? Il solo proprietario o anche l’intero condominio?
La conflittualità condominiale nasce perché più volte i condomini proprietari delle unità abitative sottostanti il terrazzo tentano di attribuire al proprietario di questo ogni responsabilità, al fine di essere esonerati da qualsiasi spesa.
Ma le cose non stanno proprio così. Due recenti sentenze (Tribunale di Catania e Tribunale di Palermo) hanno confermato l’orientamento consolidato secondo cui il fatto che il terrazzo sia di proprietà esclusiva di un condomino non esclude anche la concorrente responsabilità del Condominio, nel caso in cui detto terrazzo svolga funzione di copertura dell’intero stabile condominiale, come solitamente avviene, anche solo in parte. Questo perché, secondo i Giudici, il terrazzo – pur se di proprietà esclusiva – va considerato come parte comune dell’edificio sotto il profilo della destinazione oggettiva, proprio perché è strutturalmente destinato a coprire gli appartamenti sottostanti, se non anche l’androne condominiale e altre aree comuni. Tale funzione di copertura comporta l’esistenza di precisi obblighi di custodia e di conservazione anche a carico del Condominio. Senza trascurare l’obbligo di adottare i preventivi controlli necessari.
I criteri di ripartizione delle spese, poi, sono quelli noti, previsti dall’art. 1126 cod. civ., e cioè: 1/3 a carico del proprietario esclusivo del terrazzo e 2/3 a carico dei restanti condomini (con ovvia esclusione, quindi, del proprietario). Questa ripartizione si applica anche ai danni subiti dal soggetto (proprietario dell’appartamento o del balcone sottostante) danneggiato dalle infiltrazioni provenienti dal lastrico.
Sono esclusi dalla contribuzione soltanto i condomini proprietari delle unità abitative non coperte dal terrazzo in questione, in quanto viene in rilievo il cosiddetto “criterio della verticale”, in base al quale si partecipa alla spesa in considerazione della verticale effettiva, ossia l’unità immobiliare deve essere compresa nella colonna sottostante al lastrico.
Tutto cambia se le infiltrazioni ed il difetto di manutenzione dipende in via esclusiva da una condotta del proprietario del terrazzo; si pensi al caso in questi abbia eseguito di propria iniziativa lavori di rifacimento della pavimentazione senza che gli stessi siano stati effettuati a regola d’arte; ovvero a quello in cui sul terrazzo vi siano di dimensioni eccessive che abbiano provocato fessurazioni e danneggiato la sottostante impermeabilizzazione.
In questi casi il proprietario esclusivo del lastrico risponde esso solo delle infiltrazioni, sia per il risarcimento dei danni sia per le spese necessarie ad eliminare i difetti della pavimentazione del terrazzo, con esclusione degli altri condomini. Naturalmente, ricade sul Condominio l’onere di fornire la prova della responsabilità esclusiva del proprietario esclusivo (prova tutt’altro che agevole, per cui è indispensabile richiedere accertamenti tecnici al riguardo).
Lo stesso dicasi nel caso in cui le infiltrazioni siano dovute a vizi strutturali e/o di progettazione noti o evidenti sin dall’origine (si pensi ad un sistema di drenaggio inadeguato o una cattiva pendenza che comporti lo stagnamento di acqua piovana in un punto del terrazzo). In questa ipotesi risponde in via esclusiva il proprietario laddove non abbia segnalato l’anomalia al Condominio e la sua colpa risiede nel fatto di aver “indebitamente tollerato” tali difetti.
* Avvocato. Delegato di Bari dell’Associazione Nazionale “Dalla Parte del Consumatore“. Svolge la professione forense dal 2000 occupandosi prevalentemente di diritto civile. Attivista e con consolidata esperienza associativa e professionale nella tutela dei lavoratori e dei consumatori. Relatore a convegni ed ospite qualificato in programmi televisivi di settore.
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