di Giovanni Di Rella*
Nel mese di marzo appena trascorso la Corte di Appello di Napoli, ribaltando la sentenza di I grado, ha condannato un amministratore di condominio, che si era reso autore di molteplici inadempimenti, al rimborso – in favore dei condomini – di quanto percepito a titolo di compenso professionale.
Ad onor del vero, la condanna era stata chiesta ed è stata emessa sia nei confronti dell’amministratore uscente che di quello subentrante, entrambi negligenti nella rispettiva gestione amministrativa del condominio.
La pronuncia della Corte di Appello di Napoli conferma in realtà quanto già stabilito in precedenza dalla Corte di Cassazione, ma ha precisato alcuni aspetti importanti sul tema.
Innanzitutto, va specificato che il semplice ritardo nella presentazione del rendiconto all’assemblea per la sua approvazione (che deve essere eseguita entro 180 gg. dalla chiusura dell’esercizio) non comporta di per sé la perdita del diritto al compenso; né ciò si verifica in presenza di ogni irregolarità contabile, bensì solo se il predetto ritardo si aggiunge ad altri inadempimenti o se vi siano più irregolarità che compromettano la cd. funzione gestoria.
Non bisogna quindi cadere in generalizzazioni automatiche, ma valutare caso per caso.
In parole semplici, l’inadempimento dell’amministratore deve essere grave, ingiustificato e deve investire in modo prolungato gli obblighi essenziali della gestione. Le irregolarità, quindi, devono giustificare la revoca o la risoluzione del rapporto di mandato conferito dal Condominio.
Inoltre, è necessario una rigorosa verifica in concreto della gravità della condotta.
Quando, quindi, possiamo affermare che l’inadempimento è così grave da far perdere il diritto al compenso?
Come nel caso sottoposto alla Corte di Appello di Napoli (e come talvolta accade), ciò si verifica – ad esempio – in presenza di questa serie di irregolarità: omessa presentazione del rendiconto annuale; ritardo nel pagamento dei fornitori con addebito di interessi di mora; sospensione del servizio o emissione di un decreto ingiuntivo da parte del fornitore creditore; omesso tentativo di recupero stragiudiziale e/o giudiziale delle somme dovute dai condomini morosi.
Quando si verifica una così costante e prolungata inerzia da parte dell’amministratore, la sua prestazione e la sua attività diventa sostanzialmente inutile per il Condominio e diventa priva di titolo giustificativo.
Occorre anche precisare che – in relazione al ritardo o all’omissione dei pagamenti dei fornitori o dell’esecuzione di lavori di manutenzione – l’amministratore non può invocare a propria discolpa la morosità di alcuni condomini e, quindi, la mancanza di liquidità in cassa. Infatti, come imposto dal codice, “l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio” cui il debito del condomino si riferisce.
L’amministratore, quindi, dovrebbe quantomeno dimostrare di aver inviato un sollecito di pagamento ai condomini morosi e, in caso di mancato riscontro, di aver conferito incarico ad un legale per il recupero giudiziale (attività per la quale non si necessita di previa autorizzazione da parte dell’assemblea).
Proprio per questo motivo non basta che l’amministratore si limiti ad informare i condomini dell’assenza di cassa. Come detto, ciò che invece va fatto è il compimento di iniziative concrete finalizzate a risolvere l’urgenza o la problematica.
Né l’amministratore – per giustificare la propria inerzia nel richiedere o recuperare gli oneri condominiali – può accampare l’alibi dell’omessa approvazione del rendiconto condominiale, in quanto la riscossione non è condizionata dall’approvazione dei rendiconti, ma può anche essere effettuata sulla scorta dell’ultimo bilancio preventivo approvato (altrimenti la gestione economica sarebbe paralizzata).
In conclusione, la sentenza e l’orientamento della giurisprudenza appaiono equilibrati perché tutelano sia l’amministratore (ponendolo al riparo da attacchi pretestuosi e infondati) che il Condominio: va infatti ribadito che il diritto del Condominio di ottenere il rimborso del compenso percepito dall’amministratore non matura automaticamente ogni qual volta si verificano uno o due inadempimenti o ritardi, ma le irregolarità devono essere molteplici, protratte nel tempo, e devono incidere sulla quasi totalità degli obblighi tipici dell’ufficio di amministratore di condominio.
* Avvocato. Delegato di Bari dell’Associazione Nazionale “Dalla Parte del Consumatore“. Svolge la professione forense dal 2000 occupandosi prevalentemente di diritto civile. Attivista e con consolidata esperienza associativa e professionale nella tutela dei lavoratori e dei consumatori. Relatore a convegni ed ospite qualificato in programmi televisivi di settore.
